27 января 2016 года состоялась Конференция «ВОЗМОЖНОСТИ РАЗВИТИЯ БИЗНЕСА НА РЫНКЕ АРЕНДНОГО ЖИЛЬЯ».
Конференция была организована Ассоциацией «НАУРАЖ» впервые. Спикерами выступили представители самой Ассоциации, Минстроя России, АО «АИЖК», Института развития города, Инжиниринговой компании «Генезис».
Открыл конференцию Генеральный директор Ассоциации «НАУРАЖ» Будаков Дмитрий Юрьевич с докладом на тему «Роль рыночных институтов в развитии рынка арендного жилья».
Дмитрий Будаков рассказал о том, что Ассоциация «НАУРАЖ» - молодая организация, созданная в сентябре
2015 года, которая объединила усилия своих учредителей - крупных застройщиков, банков, девелоперских компаний и других компаний, направленных на то, чтобы рынок арендного жилья развивался более высокими темпами и был полезен для всего общества.
На вопрос, почему Ассоциация «НАУРАЖ» была создана именно сейчас, ответ был следующим: «Мы думаем, что именно инструмент арендного жилья будет наиболее эффективен для привлечения в экономику производства рабочей силы, а если быть более точным – нового качества человеческого капитала».
При этом Дмитрий Будаков отметил, что наложился экономический кризис, серьезно влияющий на уменьшение объемов строительства жилья, которое традиционно строится на продажу, снижается платежеспособный спрос населения, теряются возможности из-за повышения процентных ставок по ипотечным кредитам.
«В целом на рынке количество сделок и на первичном, и на вторичном рынке существенно уменьшается. Похожая тенденция происходит и на арендном рынке. Но люди сейчас все чаще готовы к передвижению и смене жилья в целях работы. На арендное жилье хорошего качества на территориях, где возникает новое производство, спрос существует».
Затем Генеральный директор Ассоциации «НАУРАЖ» объяснил общие этапы проектов, связанных со строительством наемного жилого фонда. Первым этапом был выделен анализ спроса: «Главными генераторами спроса являются крупные работодатели – те, кто развивают производство, имеют сотрудников, которые часто перемещаются от одного места работы к другому", - пояснил Будаков Д.Ю. "Среди них - сотрудники таких крупных работодателей, как Министерство обороны, МЧС, МВД. Понятно, что спрос очень сильно сегментирован, и для разного рода социальных групп арендаторов эти проекты существенно отличаются". Вторым этапом была обозначена разработка первичного бизнес-плана, который показывает, «насколько работает в конкретном проекте финансовая модель арендного дома».
В качестве третьего этапа Дмитрий Будаков обозначил оформление земельных отношений: «Изменения в законодательстве для оформления земельных отношений для реализации проектов арендного жилья существенно упростили данную процедуру».
Следующим этапом считается уточнение бизнес-плана и «приведение его в ту форму, которая требуется для кредитного финансирования и рефинансирования в АО «АИЖК»».
После локализации типового проекта арендного жилья и его привязки к конкретному участку следующей критичной точкой, по мнению Дмитрия Будакова, является получение разрешения на строительство: «Когда это разрешение получено, приступаем к получению кредита».
«Затем – то, что мы умеем делать: строить, сдавать в аренду и, при необходимости, получать рефинансирование
Затем Дмитрий Будаков вернулся к потенциальным арендаторам наемного жилья по проектам, реализуемым Ассоциацией «НАУРАЖ»: «Выделяются еще некоторые группы арендаторов: студенты и преподавателю ВУЗов; люди, нуждающиеся в постоянных массовых услугах, в частности, есть интересные проекты рекреации и для людей старшего возраста; люди, переживающие временные жилищные неудобства, в том числе перемещаемые из аварийного фонда и другие».
«Пока трудно сказать, какое арендное жилье массово востребовано – для бедных, богатых или среднего класса. Но на мой взгляд, поскольку сейчас рынок только начинает развиваться, все три группы – наши потенциальные арендаторы» - Будаков Д.Ю.
Генеральный директора Ассоциации «НАУРАЖ» подчеркнул, что «участникам рынка арендного жилья и Ассоциации «НАУРАЖ» нужно делать сообща все то, что повлияет на эффективность этих проектов, а именно: на снижение себестоимости строительства и девелопмента земельных участков, на снижение операционных расходов арендного бизнеса и на повышение качества арендного жилья и, как следствие, повышение выручки благодаря арендаторам».
Среди проектов Ассоциации «НАУРАЖ» Дмитрий Будаков выделил три:
Первый – программа создания типовых арендных домов.
Второй – стандарты бизнес-планирования инвестиционных проектов строительства и эксплуатации арндных домов: «Сейчас мы отталкиваемся от стандартов АО "АИЖК", но считаем, что их можно улучшить, сделать более прозрачными с точки зрения источников информации, которым все должны доверять: банки, АО "АИЖК" и инвесторы проекта».
Третий – типовые решения инфраструктуры для тех коммерческих арендаторов, которые «своим сервисом улучшат качество арендных домов и помогут нашим арендаторам чувствовать себя в этих арендных домах более комфортно».
«По всем этим проектам Ассоциация «НАУРАЖ» выступает проектным офисом. Среди своих членов и рыночных инвесторов находим соинвесторам по этим проектам, которые заинтересованы в их реализации и получении конечного результатам», - пояснил Дмитрий Будаков.
«Рынок, на мой взгляд, свободный, на него можно заходить. Современные экономические условия этому способствуют. Поэтому я призываю профессионалов и любителей рынка арендного жилья строить этот рынок совместно» - Будаков Д.Ю.
Затем слово на конференции было предоставлено Сарокваше Николаю Валерьевичу – Зам. Директора Департамента жилищной политики Министерства строительства РФ. Доклад был посвящен государственному стимулированию развития рынка арендного жилья в РФ. Николай Сарокваша рассказал о приоритетных направлениях работы Минстроя по блоку «жилищная политика» и промежуточных результатах этой работы.
«В приоритете для Министерства строительства России стоит формирование доступного жилья» - Сарокваша Н.В.
«У Минстроя есть ежегодный показатель – доля вводимого арендного жилья в субъектах РФ» - отметил Николай Сарокваша. Также он отметил, что для выполнения Указа Президента РФ от 07.05.2012 N 600 "О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг" сформирована вся необходимая нормативная база на федеральном уровне, Федеральный закон от 21.07.2014 N 217-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования" и различные подзаконные акты, в том числе и Приказы Минстроя для целей формирования арендного жилья субъектами РФ и муниципалитетами: «Субъекты Российской Федерации и муниципалитеты заканчивают работу по формированию соответствующей нормативной базы. Среди них – региональные программы развития рынка арендного жилья. На данный момент такие приняты в 57-ми субъектах РФ».
Также представитель Минстроя констатировал, что на 1 января 2016 года общий объем ввода жилья нарастающим итогом составляет чуть менее 1 млн. кв.м..
При этом основная проблема состоит в том, что темпы развития рынка наемного жилья не соответствуют целевым показателям, которые заложены в Государственной программа «Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан Российской Федерации»: «Если взять итоги 2015 года, то объем ввода составил 212 тыс. кв. м., а это не достигает целевых показателей» - пояснил Николай Сарокваша.
Причину возникновения такой ситуации Зам. Директора Департамента жилищной политики Минстроя видит в отсутствии финансирования предприятий, направленного на формирование и поддержку такого рынка, который развивает Минстрой во взаимодействии с Ассоциацией "НАУРАЖ" и с АО "АИЖК".
«Мы призываем к заинтересованности руководителей субъектов РФ и проводим соответствующие совещания с руководителями регионов, а также делаем большую ставку на предприятия оборонно-промышленного комплекса нашей страны, так как в этой отрасли есть потребность в предоставлении сотрудникам таких предприятий арендного жилья» - Сарокваша Н.В.
Николай Сарокваша сообщил, что Минстрой на 2016-й год разработал соответствующий план мероприятий, который включает инициативы по изменению в законодательство РФ, совместную разработку с Ассоциацией «НАУРАЖ» типовых бизнес-планов по строительству арендного жилья для облегчения нагрузки, которая ложится на инвестора.
Далее выступила Жукова Елена Владимировна - Директор по взаимодействию с органами власти АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» с докладом на тему: «Роль Единого института развития в жилищной сфере на рынке арендного жилья в Российской Федерации»
Елена Жукова отметила, что одним из направлений деятельности АО “АИЖК” является развитие рынка арендного жилья. Данная задача сформулирована как в Государственной программе «Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», так и в проекте стратегии Единого института развития в жилищной сфере.
«Это отличный сектор для развития бизнеса и принятия решения по инвестированию своих денежных средств, поскольку на сегодня практически отсутствует предложение наемных домов в массовом количестве как коммерческого, так и некоммерческого использования» - Жукова Е.В.
Елена Жукова сообщила, что АО «АИЖК» будет разрабатывать комплекс мер, направленных на создание цивилизованного рынка арендного жилья, чтобы в каждом субъекте и столичных городах можно было бы приобрести или снять в аренду жилье по доступным ценам.
Затем представитель АО «АИЖК» пояснила задачи, которые ставит перед собой Агентство. В качестве одного из компонентов развития рынка наемного жилья и поддержки застройщиков Елена Жукова привела краткосрочную задачу АО «АИЖК» в виде выпуска ценных бумаг, которые будут обеспечиваться обязательствами наймодателя под залог построенного арендного жилья, в том числе для продажи в рынок.
Вторая задача – реализация проектов создания арендного фонда с привлечением коллективных инвестиций: «Агентство для решения данной задачи координирует всех участников рынка: инвесторов, банков-партнеров. Среди наших партнеров – надежные устойчивые банки, с которыми АИЖК разрабатывает специальные продукты для инвесторов, принявших решение вложить денежные средства в этот сегмент бизнеса».
«С помощью наших партнеров – Ассоциации «НАУРАЖ» мы поможем подобрать перспективный проект, надежного подрядчика, если это необходимо, а также обеспечим контроль и поддержку строительства по проекту» - Жукова Е.В.
«Государство заинтересовано вформировании фонда арендного жилья и улучшения показателей по вводу такого жилья в эксплуатацию», - сказала Елена Жукова и отметила, что предлагаемые АО «АИЖК» механизмы в целом позволят обеспечить доходность проектов арендного жилья. Для инвесторов – это 15%.
«У нас уже есть две программы: «Стимул» и «Арендное жилье». В последней предусмотрены условия участия для инвесторов, которые хотят войти в проект и получить кредит: «короткие» или «длинные» деньги» - пояснила она.
В заключении Елена Жукова также подчеркнула, что сегмент арендного жилья имеет большой потенциал и перспективы для роста, и участникам рынка следует обратить внимание на развитие этого сектора.
Следующей выступающей стала Полиди Татьяна Дмитриевна - Исполнительный директор, директор направления «Рынок недвижимости» Фонда «Институт экономики города», выступление которой было посвящено, в первую очередь, правовым аспектам рынка наемного жилья в России.
Следует отметить, что Фонд «Институт экономики города» – основной разработчик федерального законодательства по данной теме.
«Термин «арендное жилье» - сленг», - заметила Татьяна Полиди. – «Все примерно понимают, что речь идет о квартирах, которые сдаются гражданам по договору найма жилого помещения. Мы, как авторы, боремся за правильность применения терминов. По гражданскому законодательству помещения в аренду могут предоставляться только юридическим лицам, гражданам – только по договору найма, поэтому наше законодательство оперирует терминологией «наемный дом» и «договор найма жилого помещения».
Представитель Фонда «Институт экономики города» заметила, что такой рынок давно уже существует, только он «по большей части «серый» - когда физические лица-собственники жилых помещений сдают их внаем, укрываясь от налогов на доходы физических лиц, и вся эта масса квартир просто «разбросана» по многоквартирным домам и никак не сконцентрирована; нет никакого особого режима управления таким жильем и никакого особого правового регулирования, кроме самых основ Жилищного кодекса по договору найма жилого помещения».
По словам Татьяны Полиди, целью законодательства являлось создать правое регулирование для современного, соответствующего зарубежному опыту, рынка наемного жилья: «Это как жилье коммерческого использования (не регулируемый законодательством, а только на рыночных условиях в соответствии со спросом и предложением) и жилье социального использования (сегмент наемного жилья, который, с одной стороны, поддерживается государством в целях снижения платы за наем и, с другой стороны, для регулирования в данной сфере: не все граждане имеют право на наем такого жилья, категории таких граждан устанавливаются законами; регулирования размеры платы за наем такого жилья)».
«Развитие рынка доступного наемногожилья – актуальная повестка государственной жилищной политики, которая нацелена, в первую очередь, на повышение доступности жилья» - Полиди Т.Д.
Татьяна Полиди привела статистику, согласно которой в России только 30% наиболее богатых граждан имеют возможность на рыночных условиях приобрести квартиры, для всех остальных (а по оценкам – примерно 50% населения нуждается в улучшении жилищных условий) такие возможности закрыты.
Институтом экономики города были подготовлены большие поправки в Жилищный кодекс, этому была посвящена отдельная глава по наемным домам, которая была введена Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования». Затем был разработан целый перечень подзаконных нормативных актов.
«Как я говорила, рынок дифференцируется на дома коммерческого и социального использования. Если в наемных домах так называемого коммерческого использования все жилые помещения могут сдаваться внаем по договорам найма жилого помещения, то в наемных домах социального использования как минимум 50% жилых помещений должны предоставляться внаем по специально регулируемым договорам – договорам найма жилого помещений в жилищном фонде социального использования» - отметила Татьяна Полиди.
Затем Татьяна Полиди объяснила причину привлекательности инвестирования в проекты строительства наемного жилья социального использования: «Предполагаем, что плата за наем в доме социального использования будет содержать в себе меньшую компоненту, связанную с налогами, а также с инвестиционными затратами, так как развитие этого сегмента потребует прямых государственных субсидий. Такие проекты для инвестора будут менее доходными, однако все зависит от его предпочтений: захочет ли он получить больший доход с большими рисками либо выберет меньшую доходность, но будет чувствовать себя более устойчиво. Такое правило действует на рынке капитала во всем мире».
Представитель Фонда «Институт экономики города» также уточнила, что законом предусмотрены механизмы осуществления проектов по строительству наемных домов в формате государственно-частного партнерства. Так, в Градостроительном кодексе предусмотрен порядок организации проведения аукционов на право заключить договоры об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого или социального использования на земельном участке, предоставляемом победителю аукциона из государственной или муниципальной собственности..
Институт экономики города предложил свой способ привлечь денежные средства на строительство рынка наемного жилья:
«Сейчас зарубежными странами и Россией практикуется налоговый вычет при приобретении жилья, когда каждый гражданин один раз в жизни имеет право на налоговый вычет до 260 тыс. руб., если квартира покупается без привлечения ипотечного кредита, и до 650 тыс. руб., если квартира покупается в ипотеку. Ежегодно налогоплательщики предъявляют заявления на такие налоговые вычеты до 200-250 млрд. руб./год. Из них, фактически, «живыми деньгами» выплачивается 75 млрд из региональных бюджетов. Причем данные 75 млрд. получают люди, которые не являются целевой аудиторией современной государственно-жилищной политики, с доходами существенно выше средних (по данным ФНС – это налогоплательщики с доходами порядка 200 тыс. руб./мес.). Мы считаем, что от такого вычета стоит отказаться или придумать определенные ограничения для его предоставления, например, по уровню дохода. Таким образом, в бюджете можно будет найти деньги на поддержку рынка наемного жилья социального использования» - пояснила Татьяна Полиди.
В завершении Татьяна Полиди отметила, что для реализации проектов строительства наемного жилья необходимо развитие региональных программ по развитию рынка наемного жилья.
«Важно разработать типовые бизнес-планы при реализации таких проектов, и в большей степени речь идет о проектах строительства и эксплуатации домов социального использования» - Полиди Т.Д.
При этом Татьяна Полиди отметила, что в данном вопросе немаловажна деятельность Фонда РЖС по предоставлению земельных участков, обеспеченных инфраструктурой для строительства наемных домов.
Следующим докладчиком стал Гареев Марат Шамилевич – Руководитель проекта Инжиниринговой компании «Генезис», который рассказал о типовых проектах для строительства наемного жилья.
«Одной из задач реализации проектов на арендном рынке является процесс создания типовых проектов, отвечающих самым современным требованиям и удовлетворяющих требования программы наемного жилья» - Гареев М.Ш.
Марат Гареев подчеркнул, что такая задача была поставлена, потому что существуют проблемы, которые влияют на ввод любого объекта в эксплуатацию, в том числе они лежат и в проектировании. По его словам, «проектирование и согласование прохождения экспертизы проекта во многих случаях может занимать до года и более, а по стоимости проект может составлять до 10% от стоимости строительства объекта».
«Если посмотреть на некоторые современные объекты, то процесс проектирования может занимать не меньше времени, чем процесс строительства. Чтобы решить эти проблемы мы предлагаем разработать типовые дома большого количества типов. Цель – ускорить процесс ввода объекта в эксплуатацию и упростить процедуру согласования, потому как типовой проект не проходит повторную экспертизу (кроме разделов, по которым нужны дополнительные согласования, касаемые земельного участка, сетей, фундамента, генерального плана, внешних сетей и архитектуры) – отметил представитель компании «Генезис».
Он также подчеркнул, что типовые проекты будут каркасными: либо стальные, либо железобетонные в связи с их распространенностью на территории всей России.
При этом Марат Гареев заметил, что в разных регионах страны существуют разные нагрузки: ветровые, снеговые и т.д.: «но проекты компании «Генезис» подразумевают использование так называемых «ключей подбора», которые позволят менять их для любого региона».
Руководитель проекта компании «Генезис» сообщил, что здания будут секционными (до 5 секций), разной этажности (до 3, 3-6, 6-8, 8-18 этажей), а при проектировании будет использоваться имеющийся мировой опыт: самые современные материалы и самые современные технологии. При этом основном будут закладываться квартиры-студии, но также будут присутствовать и 1-комнатные, и 2-комнатные квартиры.
Дома будут иметь возможность свободной планировки и обладать различными способами устройства фасадов. На настоящий момент разработано много планировок, архитектурных составляющих этих объектов.
Ассоциация «НАУРАЖ» благодарит всех участников конференции за проявленный интерес к вопросам создания рынка арендного жилья в России и надеется увидеть всех заинтересованных на следующей конференции.
По всем вопросам сотрудничества Вы можете обращаться по тел.: (495) 644-34-33, доб. 114 и e-mail: info@naurazh.ru
Для отправки нам мгновенного сообщения, пожалуйста, воспользуйтесь формой, предлагаемой на сайте.